Có 7 loại đất không thể tách thửa cần lưu ý :
1. Không đủ diện tích và kích thước tối thiểu
Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn (bao gồm cả trường hợp hợp thửa với thửa đất liền kề). Các thửa đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa. Quyết định 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội quy định hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất ở như sau :
Chiều rộng và chiều sâu tối thiểu cần đạt từ 3m trở lên (so với chỉ giới xây dựng).
2. Tạm dừng tách thửa đất nông nghiệp
Một số tỉnh, thành hiện nay đã ban hành công văn chỉ đạo tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục tách thửa đất nông nghiệp (việc tạm dừng này không áp dụng đối với các thửa đất ở). Muốn biết chính xác thông tin chi tiết tạm dừng tách thửa loại đất nào thì cần phải xem chỉ tiết nội dung công văn của từng tỉnh, thành đó. Việc tạm dừng thủ tục tách thửa là biện pháp tạm thời nhằm góp phần ngăn chặn tình trạng sốt đất giả tạo và không cấm tách thửa trong thời gian lâu dài (Luật Đất đai 2013 và văn bản quy định chi tiết không cấm tách thửa đối với đất nông nghiệp).
3. Đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng
Về nguyên tắc, đất không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) sẽ không đủ điều kiện tách thửa. Vì tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất; mà theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có Sổ đỏ, Sổ hồng – ngoại trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế (quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai).
4. Đất đang có tranh chấp, hết thời hạn sử dụng
Đất đang có tranh chấp
Theo Quyết định về điều kiện tách thửa của Ủy ban nhân dân một số tỉnh, thành đã quy định rõ các loại đất không có tranh chấp thì mới được tách thửa. Việc tách thửa thường thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất nên đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện tách thửa.
Đất hết thời hạn sử dụng
Thời hạn sử dụng đất được chia thành hai nhóm: đất sử dụng ổn định lâu dài (như đất ở của hộ gia đình, cá nhân) và đất sử dụng có thời hạn (như đất nông nghiệp). Khi đất không còn thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, … – đồng nghĩa với việc muốn tách thửa cũng cần phải còn thời hạn sử dụng đất.
5. Quyền sử dụng đất đang bị kê biên
Khi Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm việc thi hành án thì không chỉ quyền tách thửa mà các quyền khác như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp cũng không thể thực hiện được (theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013). Đồng thời khi kê biên Quyền sử dụng đất, Chấp hành viên sẽ yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về Quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho Cơ quan thi hành án dân sự (theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008).
6. Không phù hợp với Quy hoạch sử dụng đất
Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nguyên tắc này cũng được các Tỉnh, Thành quy định rõ trong các Quyết định quy định về điều kiện được phép tách thửa. Theo đó, nhiều tỉnh, thành có quy định rõ rằng muốn tách thửa thì phải phù hợp với quy hoạch. Đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.
7. Đất đã có thông báo thu hồi
Khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người sử dụng đất biết trước thời điểm thu hồi đất một khoảng thời gian nhất định, cụ thể: – Chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp; – Chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, khi có Thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.
GHI CHÚ
◊ Nguồn trích dẫn: Luật Việt Nam trục tuyến. Loại đất nào không thể tách thửa: Biết rõ để tránh ôm ‘bom’ ngày 23/4/2022 – Khắc Niệm – Tham vấn: Luật sư NGUYỄN VĂN TUẤN.
BAN BIÊN TẬP
hochanhkientruc.art
1/9/2022